LITO´S CONSULTORES INMOBILIARIOS es una compañía dinámica, emprendedora y con una dilatada experiencia en el mercado inmobiliario. Está formada por un equipo humano de contrastada profesionalidad, credibilidad, creatividad e independencia. Es una empresa dedicada a la prestación de servicios integrales de consultoría e intermediación dentro del sector inmobiliario español.
El mercado inmobiliario en España ha alcanzado niveles récord en 2024, con precios de venta y alquiler en máximos históricos. La escalada de precios se ha convertido en una constante, afectando tanto a quienes buscan comprar una vivienda como a aquellos que necesitan alquilar.
Esta situación no solo afecta a las grandes ciudades, sino también a muchas zonas de costa y regiones en auge, donde el interés de compradores nacionales y extranjeros ha impulsado aún más los valores inmobiliarios. Esta presión sobre el mercado ha llevado a que el 2024 cierre con cifras récord en transacciones y precios, con pocas señales de estabilización a corto plazo.
El precio medio de la vivienda en venta cerró diciembre de 2024 en 2.271 euros/m2, lo que representa un 11,2% de incremento interanual y un 20,3% más que en 2022. A pesar de la ligera desaceleración de los tipos de interés, el coste de adquisición sigue en ascenso, dificultando el acceso a la propiedad para muchas familias.
Además, el número de transacciones inmobiliarias ha aumentado un 9,5% hasta el tercer trimestre de 2024, superando las 515.800 operaciones. Dentro de este mercado, las viviendas de obra nueva representan un 8,4% del total de compraventas, con precios un 18% superiores a los de segunda mano.
Este encarecimiento de la vivienda nueva está impulsado por el aumento de los costes de construcción y la escasez de suelo disponible en ubicaciones estratégicas.
El mercado del alquiler no se queda atrás. El precio medio del alquiler en España alcanzó los 13,55 euros/m2 al mes, con un incremento anual del 11,5%. Este aumento ha hecho que la tasa de esfuerzo en el alquiler suba al 36%, lo que significa que los hogares están destinando una mayor parte de sus ingresos a pagar la renta.
Ciudades como Barcelona han visto caer la oferta de alquiler en un 26%, lo que agrava la situación y refuerza la escasez de viviendas disponibles.
Uno de los mayores problemas del mercado inmobiliario es la falta de oferta disponible. España cuenta con un parque de viviendas envejecido, con una media de 44 años y una calificación energética en su mayoría baja (letra E o inferior). La modernización y rehabilitación de estas viviendas es una tarea pendiente, pero las ayudas y subvenciones disponibles no son suficientes para incentivar la renovación del parque inmobiliario de manera significativa.
Para mejorar la calidad del stock de viviendas, la rehabilitación se presenta como una solución clave. Se estima que una reforma integral puede aumentar el valor de una propiedad entre un 15% y un 35%, dependiendo de la ubicación y características del inmueble. Sin embargo, el acceso a financiación y las trabas burocráticas siguen siendo barreras que impiden una renovación masiva del parque de viviendas en España.
Ante la alta demanda, el sector de la construcción ha aumentado la actividad. En 2024, los visados de obra nueva han superado las 127.721 unidades, el número más alto desde 2008. Sin embargo, este nivel sigue lejos de las 200.000-250.000 viviendas anuales que los expertos consideran necesarias para equilibrar la oferta y la demanda. El encarecimiento de los materiales y las dificultades para obtener suelo urbanizable han limitado el crecimiento del sector.
El mercado inmobiliario evidencia una nueva tendencia al activarse en el noroeste español, donde se dan temperaturas más suaves, con especial impulso en Galicia, Asturias, Cantabria, La Rioja, Navarra y País Vasco. Los expertos aseguran que esta moda no es pasajera.
Tras el verano de 2024, la demanda de vivienda empezó a ganar tracción, apoyada por el descenso de los tipos de interés y el abaratamiento de la financiación. En el último trimestre, creció un significativo 34,3% interanual, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En el conjunto del año, el número de transacciones aumentó un 10%, hasta las 642.000 viviendas, el tercer mejor registro en la serie histórica -el máximo fue en 2007, en pleno burbuja, y el segundo en 2022, después de la pandemia-. Además, los precios prosiguieron su escalada y aumentaron de media un 5,8% el ejercicio pasado, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau).
Este dinamismo se produjo de forma bastante generalizada, pero las diferencias geográficas fueron notables y empiezan a surgir movimientos novedosos en el mercado inmobiliario español. Una de las últimas tendencias es que, además del coste del metro cuadrado, en la decisión de compra empieza a pesar otro factor relevante: las temperaturas. Las cifras ya lo evidencian y las compraventas crecen más en la 'España fresca', el noroeste peninsular, mientras que las zonas turísticas tradicionales registran un avance más suave de la demanda. Esta es una de las principales conclusiones del último Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research al que ha tenido acceso EXPANSIÓN en exclusiva.
Así, el mayor incremento de compraventas en 2024 se registró en Galicia (22,3%), con subidas más intensas todavía en algunas de sus provincias como Lugo (26,5%) y Pontevedra (24,5%).
También destacaron los aumentos de La Rioja (20%), Asturias (18,6%), Cantabria (16,4%), Navarra (15,0%) y País Vasco (13,8%). En esta última comunidad, las provincias en las que más se reactivaron las operaciones fueron Álava (18,8%) y Vizcaya (16,3%). Por su parte, Guipúzcoa tuvo un crecimiento algo más moderado (7,8%).
Todas estas regiones tienen en común que están situadas en el noroeste peninsular y cuentan con temperaturas medias que no superan los 21 grados de media en los meses más calurosos de verano. "Recientemente, se observa que la temperatura media anual, así como el auge del turismo verde y del turismo activo desde la pospandemia, son factores que están alimentando también las compraventas en determinadas regiones", asegura el informe. Hay que recordar que turismo e inmobiliario suelen ir de la mano. Primero llegan los visitantes, conocen el lugar y, después, muchos se interesan por adquirir una vivienda.
"Este auge del inmobiliario en el norte del país es un fenómeno que ha llegado en 2024, pero es una tendencia clara y que se está consolidando; los compradores en estas zonas se sienten atraídos por un clima más suave, los paisajes de mar y montaña y la gastronomía, entre otros aspectos", explica Judit Montoriol, economista principal de CaixaBank Research.
En el otro lado, Baleares fue la única comunidad que experimentó un descenso en el número de compraventas (-2,8% en 2024). Al analizar los datos por provincias, también se situó en negativo Segovia (-0,3%). Además, otras comunidades turísticas como Canarias (4,6%), Andalucía (6,8%), Cataluña (8,4%) y la Comunidad Valenciana (9%) anotaron un aumento de compraventas más moderado e inferior a la media nacional (10%). En estas zonas, el termómetro se situó en niveles más altos, entre los 22 y los 29 grados. De todas formas, aunque estas regiones han sigo menos dinámicas durante el pasado ejercicio, siguen aglutinando más de la mitad de las compraventas del conjunto de España.
Por otra parte, hay que destacar el comportamiento de Castilla-La Mancha donde las ventas de inmuebles se dispararon un 19,4>#/strong### el año pasado, con provincias muy activas como Guadalajara (29,2%), Ciudad Real (27,3%) y Toledo (16,9%). En este caso, el motor de la demanda no tiene nada que ver con las temperaturas, sino su cercanía y buenas comunicaciones con Madrid.
Los compradores internacionales también están poniendo sus ojos en el norte de España. Según datos del Colegio de Registradores, la compraventa de vivienda por parte de extranjeros en el conjunto de Galicia, Asturias, Cantabria y País Vasco, que sólo representaba el 1,8% del total en el cuarto trimestre de 2020, alcanzó el 3,9% en el mismo periodo de 2024. Entre estas cuatro comunidades, el mayor interés internacional lo suscita Asturias, donde las operaciones firmadas por foráneos representan un 5,8%, seguido de País Vasco (3,7%), Cantabria (3,6%) y Galicia (2,2%). Cabe señalar que, a pesar de este creciente interés, los porcentajes de compraventas de extranjeros en esta zona son muy inferiores al promedio nacional (14,6% en 2024).
"La cuestión es que, antes, en regiones como Galicia (sobre todo, en la parte de las Rías Baixas), Asturias y Cantabria no existía el comprador extranjero y ahora sí; quienes compran allí quieren naturaleza y playa pero sin tener que estar sudando todo el día", apunta Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona.
"La mayoría de los inversores internacionales que están apostando por el norte son estadounidenses (con una presencia especial en el mercado asturiano), los latinoamericanos y los centroeuropeos, que buscan allí una segunda o tercera residencia en España; además, están explorando ya otros destinos también, hasta ahora poco habituales para ellos, como los Pirineos", explica Constanza Maya, directora de operaciones de Engel & Völkers Iberia.
Las comunidades del noreste hacia las que se está trasladando el interés inversor tienen precios por debajo de la media, que sitúa en los 1.972 euros/m2 a cierre de 2024, según los datos del Mivau. La más barata de la zona es La Rioja (1.262 euros/m2), seguida de Galicia (1.392 euros/m2), Asturias (1.473 euros/m2), Navarra (1.673 euros/m2) y Cantabria (1.701 euros/m2). País Vasco es la excepción, ya que el valor medio del metro cuadrado alcanza los 2.632 euros.
Además, el comportamiento de los precios ha sido dispar en estas zonas. Mientras Galicia (6,1%), La Rioja (5,5%), Navarra (4,2%) y País Vasco (2,6%) han registrado subidas inferiores al promedio nacional (7%); en Asturias y Cantabria los precios se han disparado un 9,3% y un 8,2%, respectivamente.
En este sentido, Montoriol apunta que "los precios están empezando a aumentar en las zonas más demandas porque aumenta la presión sobre la oferta".
En el encarecimiento del inmobiliario en estas regiones del noreste, está teniendo su impacto, además del aumento de la demanda, el impulso de la vivienda de nueva construcción. A juicio de Cristina Arias, directora de Estudios de Tinsa by Accumin, "en el último año resalta la subida de precios de la obra nueva en la costa cantábrica, que concentra los crecimientos más intensos junto con la costa mediterránea y municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona". Así, en el norte hay puntos muy calientes como Santander capital, donde los precios de las casas a estrenar se han disparado un 20,2% en el último año, o Vigo, donde lo han hecho un 25%, según el último informe de la tasadora.
Más allá del noreste, en el conjunto del mercado de la vivienda (nueva y usada) las regiones en las que más subió el precio de la vivienda fueron Baleares (12,1%) y la Comunidad de Madrid (9,4%), ambas con las tarifas medias más caras (superando los 3.000 euros/m2).
Por el contrario, Extremadura, Murcia y Castilla y León presentaron los menores incrementos (por debajo del 4%).
La inversión inmobiliaria en Estados Unidos está atravesando un momento complicado. Ciudades tradicionalmente sólidas como Nueva York, San Francisco y Miami han visto caer la rentabilidad de sus propiedades de lujo, lo que ha llevado a los grandes inversores a buscar nuevos destinos donde maximizar su inversión.
Madrid ha surgido como una de las opciones más atractivas en este escenario. Según la inmobiliaria de lujo K&N Elite, el interés de los compradores norteamericanos por la capital ha crecido de manera exponencial en los últimos años.
Madrid, una ciudad con un atractivo imparable para la inversión extranjera
La consolidación de Madrid como uno de los principales destinos europeos para la inversión inmobiliaria no es casualidad. Existen múltiples factores que han favorecido este crecimiento y que la han posicionado en el radar de los grandes inversores.
Por un lado, la ciudad ofrece una calidad de vida inigualable. Su clima templado, su oferta cultural y gastronómica, su seguridad y su buena conexión con otras capitales europeas la convierten en un destino privilegiado para compradores internacionales. No es de extrañar que, en términos de preferencia para la inversión inmobiliaria de lujo, Madrid ya se sitúe solo por detrás de Londres y París.
Por otro lado, el crecimiento del poder financiero de la capital española ha sido clave en la atracción de inversores. La consolidación de bancos de inversión norteamericanos y la fuerte presencia de multinacionales en la ciudad han reforzado la confianza en el mercado inmobiliario, creando un entorno favorable para la compra de propiedades de alto nivel.
Las 'branded residences', el nuevo modelo que revoluciona el sector de lujo
Uno de los grandes atractivos del mercado madrileño para los inversores estadounidenses es el auge de las 'branded residences', un concepto que ha irrumpido con fuerza. Este tipo de propiedad ofrece la exclusividad de una vivienda de lujo con los servicios de un hotel de cinco estrellas, incluyendo conserjería 24/7, seguridad privada, spa y restaurantes de alta gama.
Este modelo de negocio ha demostrado ser altamente rentable y sostenible, captando el interés de compradores internacionales que buscan un estilo de vida premium con todas las comodidades. En Madrid, el crecimiento de este sector está marcando un punto de inflexión en la inversión inmobiliaria de lujo, atrayendo capital extranjero y reforzando la posición de la ciudad en el mercado global.
La recuperación del mercado de oficinas y centros comerciales
Más allá de las viviendas de lujo, otros sectores clave del mercado inmobiliario madrileño también están mostrando signos de recuperación tras años de incertidumbre. El mercado de oficinas, impulsado por la llegada de grandes corporaciones y startups tecnológicas, está experimentando un crecimiento sostenido que augura una consolidación a medio y largo plazo.
En paralelo, el sector de los centros comerciales está evolucionando, adaptándose a las nuevas demandas del consumidor. Según K&N Elite, las marcas de lujo están apostando cada vez más por Madrid, revitalizando los espacios comerciales y reforzando el atractivo de la ciudad como un destino de inversión inmobiliaria premium.
Madrid se afianza como la nueva capital del lujo inmobiliario
El auge de la inversión estadounidense en la capital está acelerando la especialización del mercado inmobiliario madrileño en el sector de lujo. La estabilidad económica, la alta rentabilidad de las propiedades y la diversificación del mercado en nuevas tendencias como las 'branded residences' han posicionado a Madrid en la cima de la inversión inmobiliaria global.
Con esta tendencia en ascenso, todo apunta a que Madrid continuará consolidándose como un destino imprescindible para la inversión, superando a otras ciudades europeas y atrayendo cada vez más capital extranjero en busca de oportunidades rentables y exclusivas.
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