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La industria hotelera en España ha reafirmado en 2025 su posición como un mercado de referencia a nivel mundial, alcanzando un volumen de inversión de 4.200 millones de euros que abarca desde hoteles en operación hasta proyectos en desarrollo. Este dinamismo se ha traducido en la transacción de 149 activos y más de 20.400 habitaciones, consolidando una etapa de madurez y resiliencia frente al contexto macroeconómico. Así lo confirma el informe de Christie & Co referente a la inversión hotelera en España durante el ejercicio de 2025.

Además, los datos proyectan un 2026 marcado por la estabilidad operativa y el mantenimiento de niveles de ocupación récord. Se espera que los grupos hoteleros continúen liderando la inversión gracias a la reinversión de sus flujos de caja. La liquidez de los activos individuales seguirá siendo clave, aunque la salida al mercado de grandes carteras pendientes podría llevar al sector hacia nuevas cifras récord de inversión en el próximo ejercicio.

Uno de los datos más reveladores del informe es el cambio en el perfil del inversor. Tras años de dominio de firmas institucionales, el capital doméstico ha tomado las riendas con un 66% de la inversión total, lo que supone un incremento del 12% respecto al año anterior. Este liderazgo ha sido impulsado principalmente por las cadenas hoteleras españolas, que han aprovechado sus sólidos resultados operativos para adquirir activos estratégicos y optimizar su EBITDA.

Mientras que los grupos hoteleros incrementaron su participación hasta el 42% del total, los family office e inversores privados redujeron drásticamente su actividad en un 43%, situándose en apenas un 17% del volumen. Por su parte, las gestoras y firmas de inversión mantuvieron un papel relevante con un 41% de la cuota de mercado.

Canarias y el segmento vacacional lideran el mercado

En cuanto a la tipología de los destinos, la balanza se ha decantado claramente por el segmento vacacional, que concentró el 60% de la inversión total. Dentro de este ámbito, las Islas Canarias se han consolidado como el principal polo de atracción, sumando 1.000 millones de euros, lo que representa el 40% del total destinado a ocio (leisure).

En el ámbito urbano, que representó el 40% restante de la inversión (unos 1.700 millones de euros), Barcelona lideró en volumen con 598 millones de euros, mientras que Madrid destacó por su dinamismo con 18 operaciones. Es reseñable también el auge de los mercados secundarios, con Sevilla registrando un volumen de inversión ocho veces superior al de 2024, impulsado por la demanda de activos de lujo.

Hitos y tipología de activos

El año 2025 ha dejado una operación para la historia: la adquisición del Mare Nostrum Resort en Tenerife por 430 millones de euros por parte de Spring Hotels, la mayor transacción individual registrada hasta la fecha en España. Otras operaciones de calado incluyen la compra del portfolio Silken por parte de Hotusa y la adquisición de Medplaya por Azora.

Respecto a la categoría de los hoteles, los de cuatro estrellas siguen siendo los más atractivos, concentrando el 53% de las habitaciones transaccionadas. No obstante, el segmento de lujo (5 estrellas) ha reforzado su posicionamiento al alcanzar el 27% del volumen, reflejando una apuesta clara por productos de alta gama con capacidad de generar mayores ingresos por habitación (RevPAR). El precio medio por habitación en transacciones individuales se situó en los 206.000 euros.

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La inversión en supermercados registró en 2025 un volumen de 254 millones de euros, una cifra que se sitúa en línea con los niveles prepandemia, cuando los volúmenes habituales oscilaban entre los 200 y los 300 millones de euros. Así lo refleja el nuevo informe sobre el sector retail de supermercados elaborado por Savills.

Este retorno a valores históricos confirma que el sector ha recuperado la normalidad y mantiene un atractivo estable para los inversores, tras el pico de 2021 y 2022, cuando este tipo de activo alcanzó niveles en torno a 650 – 700 millones de euros.

Desde el punto de vista inversor, el sector ha captado un 9,4% de la inversión en 2025; por lo que ha reducido su peso relativo dentro del retail en los últimos dos años –representando entonces entre el 10% y el 12% del volumen total transaccionado–. Esta menor participación se debe principalmente a la escasez de producto en el mercado, especialmente de carteras de gran tamaño y activos de calidad, y al fuerte incremento de la actividad en centros comerciales, que ha elevado su cuota de inversión dentro del retail.

A pesar de ello, el interés por los supermercados se mantiene firme según Savills. El dinamismo del sector se enmarca en un mercado de distribución alimentaria que continúa en expansión, con un crecimiento anual del 3% en superficie de sala de ventas, del 2% en número de establecimientos y del 8% en ventas, alcanzando una facturación total de 122.348 millones de euros generados por 579 empresas.

Con estos datos, el supermercado consolida su posición como formato dominante dentro de la distribución alimentaria en España. Representa ya el 66% de los establecimientos, el 89% de la superficie de sala de ventas y es, además, el canal que registra el mayor crecimiento interanual en ventas (4,7%), impulsado por la preferencia de los consumidores por la proximidad y la conveniencia.

El informe de Savills destaca también que, pese al crecimiento de las compras online, las tiendas físicas siguen siendo el canal preferido para adquirir productos de alimentación en España. El ec-ommerce alimentario crece, aunque su cuota apenas alcanza el 2,7% del total, muy por debajo del promedio europeo del 6,6%.

En cuanto a la estructura del mercado, España continúa siendo uno de los países europeos más fragmentados. Los cuatro mayores operadores (Mercadona, Carrefour, Lidl y Eroski) concentran solo el 51,5% de la facturación, frente al 73% en Francia, el 66% en Reino Unido o el 64% en Alemania. Aun así, Mercadona mantiene su liderazgo, con un 13% de la sala de ventas y un 32% de la facturación del mercado.

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Comprar una vivienda en España se ha convertido en uno de los grandes desafíos económicos para miles de hogares. Los precios en las grandes ciudades, áreas metropolitanas y destinos turísticos continúan tensionados, con valores que superan con facilidad los 3.000 y 4.000 euros/m2. Sin embargo, esta realidad convive con otra mucho menos visible, pero igual de relevante.

A cierre de 2025, el mercado inmobiliario español muestra una fractura territorial muy acusada. Un estudio elaborado por idealista, a partir de su informe de precios de noviembre, identifica los 20 municipios más baratos de España para comprar vivienda.

Almadén, el municipio más barato de España para comprar vivienda

El municipio más barato de todo el país se encuentra en la provincia de Ciudad Real. Almadén encabeza el ranking nacional con un precio medio de 335 euros/m2. Este coste supone una diferencia del 67% respecto a la media de Castilla-La Mancha, situada en 1.027 €/m². Es decir, comprar una vivienda aquí cuesta menos de un tercio de lo que se paga de media en su propia comunidad autónoma.

Más allá del dato, Almadén representa el perfil típico de los municipios más baratos: población reducida, envejecimiento demográfico, escasa rotación de vivienda y un parque residencial amplio para la demanda existente.

Ciudad Real domina el podio de los precios más bajos

El liderazgo de Almadén no es una excepción dentro de su provincia. Ciudad Real concentra las tres primeras posiciones del ranking, confirmando su papel como el principal foco de vivienda barata en España.

Junto a Almadén aparecen Almodóvar del Campo, con un precio medio de 427 €/m2, y Socuéllamos, donde el metro cuadrado alcanza los 460 euros. Pero Ciudad Real suma, además, otros municipios dentro del 'top 20', como Argamasilla de Alba, La Solana y Herencia.

El 'top 5' se abre a Galicia y Toledo

Tras el dominio inicial de Ciudad Real, el ranking incorpora otros territorios que también destacan por sus bajos precios. En el cuarto puesto se sitúa Leiro, con 478 €/m2, el municipio gallego más barato del listado.

Muy cerca aparece Villacañas, con 479 €/m2, que cierra el 'top 5'. Ambos municipios reflejan dos realidades conectadas: el interior gallego y el interior castellano-manchego, alejados de la presión turística y de los grandes polos de empleo.

Solo 10 municipios bajan de los 500 euros por metro cuadrado

Uno de los hitos más relevantes del ranking es el umbral de los 500 euros/m2. En toda España, solo 10 municipios se sitúan por debajo de esta cifra.

Entre ellos figuran Argamasilla de Alba (484 €/m2), Miajadas (487 €/m2), Villanueva del Arzobispo y Arroyo de la Luz (490 €/m2), además de El Carpio, que con 491 €/m2 marca el límite del grupo.

A partir de este punto, los precios comienzan a superar ligeramente los 500 euros, aunque siguen siendo extremadamente bajos en comparación con la media nacional.

Andalucía, la gran paradoja del ranking inmobiliario

Uno de los aspectos más llamativos del estudio es el papel de Andalucía. Pese a tener un precio medio autonómico elevado, de 2.735 €/m2, la comunidad concentra algunos de los mayores "descuentos" del ranking.

Municipios como Villanueva del Arzobispo y El Carpio presentan diferencias del 82% respecto a la media andaluza. Les siguen Vélez Blanco, Moriles e Íllora, con brechas cercanas al 81%.

Del puesto 11 al 20: vivienda barata, pero ya por encima de los 500 euros

La segunda mitad del ranking agrupa municipios que superan ligeramente el umbral de los 500 €/m2, pero que siguen ofreciendo precios muy competitivos en el contexto nacional.

En este tramo aparecen Vélez Blanco (506 €/m2), Arbo (510 €/m2), Corral de Almaguer (513 €/m2) y Moriles (516 €/m2). También destacan La Solana y Abarán, ambos con 523 €/m2, así como Íllora, Llerena, Herencia y Beas de Segura, que cierra el listado con 549 €/m2.

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El mercado residencial marca nuevos máximos tanto en los precios más caros como en los más asequibles. Así lo confirma el último informe de Grupo Tecnitasa. La subida media este año es considerablemente superior a la edición pasada al situarse en el 13,50 %, frente al 5,95 % anterior.

Cabe destacar Recoletos (Madrid), cuyo precio ha pasado de los 19.000 a 20.500 €/m2 (+7,89 %); Puente Romano (Marbella), donde han pasado de 15.000 a 17.150 €/m2; o Nou Llevant (Palma de Mallorca), con una subida de 16.000 a 17.000 €/m2. Por su parte, en el Paseo de Gracia (Barcelona), aunque tiene una subida similar a Madrid (7,7 %), se parte de un importe relativamente inferior de 10.120 a 10.900 €/m2.

Nueve ciudades superan los 6.000 €/m2 entre los precios más altos

Además de las cuatro ciudades mencionadas anteriormente, hay más ciudades con precios bastante elevados. Casi llegando a los 10.000 euros el metro cuadrado están tanto San Sebastián (Avda Libertad, Plz Guipúzcoa y Pº Miraconcha), con precios de 9.617 €/m2 y una subida del 8 % frente al año anterior; y Málaga capital (Torre del Rio/La Térmica), cuyos precios ya se sitúan en los 9.500 €/m2. Además, hay que destacar a Bilbao (Abandoibarra y Plz de Euskadi) con 7.800 €/m2 -4,70 % de incremento- y dos nuevas ubicaciones que se incorporan al selecto club de ciudades con importes por encima de los 6.000 euros el metro cuadrado: Las Palmas de Gran Canaria (Las Canteras en primera línea), que ha pasado de 5.500 a 6.500 €/m2 (+18 %); y la capital andaluza, Sevilla (zona Catedral), que incrementa de 5.000 a 6.000 € su metro cuadrado.

«Se ha detectado con claridad menor oferta que en años anteriores, con el consiguiente alza de precios y el desplazamiento de la demanda a otras zonas. En algunas ciudades los precios más asequibles prácticamente no se ofertan en el mercado, o lo hacen por muy pocos días, y son vendidos de forma casi inmediata o incluso directa”, apunta Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa.

Asimismo, ya no se pueden encontrar en las capitales y grandes localidades de provincias españolas precios por debajo de los 500 €/m2. La edición del año pasado reflejaba a Talavera de la Reina (Toledo) como la localidad más asequible del estudio en la zona de El Pilar y La Estación. Ahora ese lugar lo ocupa Ponferrada (León), que incrementa un 8,3 % sus precios, pasando de 480 a 520 €/m2 en La Placa, Dehesa, Columbrianos o Salas. Otras ciudades con precios bajos -hasta los 600 €/m2- son: Jaén, con un precio mínimo de 560 €/m2 en San Felipe y La Magdalena -que incluso cae de precio desde los 575 €/m2 (-2,6 %) del año anterior-; Murcia en el Bº de La Paz y La Fama, con importes de 575 €/m2 (+6,5 %); Elche en el Barrio de Carrús con 598 €/m2 (+17,5 %); o Cáceres en Aldea Moret, con una mínima subida de 10 € -de 590 a 600 €/m2-.

Caídas de precio

Estas caídas de precio ocurren en tres ubicaciones del informe, aunque es verdad que todas ellas en sus precios más asequibles y las zonas más económicas. A la mencionada Jaén (-2,6 %) hay que unir Reus (Tarragona), con una pequeña caída de 1,32 % y finalmente Orense, con un descenso cercano al 3,5 % que, unido a la caída del 2 % del año pasado, acumula una reducción relevante de 5,5 puntos en la zona de Vinteún y Santa Teresita, donde se pueden adquirir viviendas a 1.050 €/m2.

También se pueden destacar las zonas donde no hay subida de precio y el metro cuadrado se mantiene invariable al mismo importe que el año pasado. Esto ocurre no solo en los precios mínimos, como es el caso de Lleida y Almería, sino especialmente en precios máximos, como sucede en Barakaldo (Vizcaya) a 5.300 €/m2 en Pº de los Fueros; Megapark y Bec, en Palencia a 4.000 €/m2 enMayor Principal, Pº del Salón, La Cestilla o Modesto Lafuente o en Segovia a 2.800 €/m2 en la Plaza Mayor.

“El precio de la vivienda en 2025 ha subido en general notablemente en todas las principales ciudades de España, tanto en las zonas más caras como en las más asequibles. El mercado residencial no evoluciona de forma homogénea, y en aquellas ciudades donde la demanda es más débil, los precios tienden a estabilizarse o incluso a registrar ligeras correcciones a la baja», añade José María Basañez, presidente de Grupo Tecnitasa.

Máximas subidas de precio

El informe de Grupo Tecnitasa revela que la mayoría de los incrementos de precios máximos se sitúan en una horquilla entre el 5 y el 10 % de subida, pero cabe destacar una serie de valores que llaman la atención. Es el caso de localidades cercanas a Madrid como Fuenlabrada y Móstoles cuyos precios, seguramente por la alta demanda existente en la capital, hacen que muchos ciudadanos pongan sus miras en localidades del extrarradio a la hora de buscar vivienda, lo que provoca una clara subida de precios a doble digito en los precios más caros de esas ciudades, pero que rondan el 50 % de incremento en sus precios más económicos que alcanzan ya los 2.000 €/m2 en ambos casos.

Lo mismo ha ocurrido en Granada, con una subida cercana al 55 %, en sus precios más asequibles en la Cartuja y El Caserío, que han pasado de 550 a 850 €, aunque los precios máximos no se quedan atrás, con un incremento del 41 % en la zona de Puerta Real y su entorno, alcanzando los 5.000 euros el metro cuadrado.

Otras subidas relevantes por encima del 30 % se pueden encontrar en precios mínimos: Zamora (+37,7 %) en Barrio Pinilla; Santiago de Compostela, un tercio más caras las viviendas del Polígono de Vite; Huelva (+33 %) -de 605 a más de 800 €/m2 en la Barriada El Torrejón-; o Torrent (Valencia), de 650 a 800 €/m2 y Logroño capital -de 730 a 950 €/m2-.

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España registró en 2025 un crecimiento del volumen de inversión en oficinas del 19% interanual, hasta los 2.500 millones de euros, el nivel de inversión más alto registrado desde 2020, según el informe The Office Property Telescope elaborado por EY, que revela que de los 61 edificios transaccionados el pasado ejercicio, 52 mantendrán su uso original como oficinas y no se reconvertirán a residencial u otros usos alternativos.

EY explica que “el repunte de al aumento del 13% en la contratación de espacios de trabajo tras la normalización de la “vuelta a la oficina” después del COVID en la mayoría de los sectores empresariales ha reactivado el interés de los inversores institucionales por el mercado de oficinas en España”.

Y hace notar que esta “normalización” del mercado también se refleja en la reducción del pipeline de desinversión, que venía prolongándose en el tiempo, y que ha pasado de 5.700 a 5.170 millones de euros. No obstante, resalta que “el 61% de este pipeline sigue estando a la venta dos años después de haber salido al mercado, lo que pone de manifiesto que el proceso de ajuste entre oferta y demanda aún no ha concluido y que continuaremos viendo transformaciones y cambios de uso de oficinas obsoletas, especialmente en edificios periféricos situados en zonas con exceso de oferta”.

Oportunidad de inversión

Otra variable que empuja el mercado de inversión y que el informe elaborado por EY también pone de relieve es que “en numerosas capitales internacionales, entre ellas Madrid y Barcelona, se ha producido un sobrecalentamiento del mercado de alquiler residencial que ha llegado a un punto de difícil sostenibilidad. Este fenómeno está impulsando un retorno de los inversores al mercado de oficinas, cuyas valoraciones se han ajustado de forma significativa en los últimos cinco años y empiezan a percibirse nuevamente como una oportunidad de inversión más atractiva y menos politizada, una vez superados los peores escenarios de la pandemia”.

En Madrid, desde 2019, las valoraciones de los inmuebles residenciales han aumentado de media un 60%, mientras que las oficinas han ajustado su valor en torno a un -5%. En Barcelona, por su parte, el residencial ha crecido de media un 25%, frente a un ajuste del -8% en las valoraciones de oficinas.

A ello hay que añadir que tras la pandemia, las oficinas han registrado un ajuste de valor asociado al repunte de rentabilidades (yields), mientras que el residencial se ha revalorizado con yields a la baja. Actualmente, los activos de oficinas prime presentan un diferencial de rentabilidad de alrededor de 200 puntos básicos frente al residencial. En un entorno de tipos de interés elevados, las yields de oficinas (en torno al 7%) se sitúan con un mayor margen frente a la rentabilidad del bono a 10 años (aproximadamente 3,2%), mientras que el diferencial del residencial en Madrid es más reducido (en torno a 150 puntos básicos).

En el periodo 2019–2025, las rentas residenciales han aumentado con fuerza en Madrid y Barcelona (+30% a +50% acumulado, según zonas), por encima del crecimiento observado en oficinas (+5% a +10% en alquiler prime). Esta dinámica, junto con la compresión de yields en vivienda, ha comprimido la rentabilidad bruta del residencial hasta situarla en torno al 4,7% en Madrid y el 5,8% en Barcelona, frente a aproximadamente el 6,9% y el 7,6% en oficinas, respectivamente.

El informe subraya, no obstante, que la estrategia de inversión debe ser selectiva: el principal riesgo en oficinas se concentra en activos secundarios (desocupación y adaptación a modelos híbridos), mientras que la demanda de espacios prime bien ubicados se mantiene sólida.

En conclusión, y según EY, “los datos respaldan incrementar exposición a oficinas de calidad, sostenibles y bien ubicadas —lo que el mercado denomina un movimiento de “flight-to-quality” o vuelo hacia activos de mayor calidad— y reducir peso relativo en residencial, donde las valoraciones son más exigentes y el retorno corriente es inferior”.

260.000 m2 menos de oficinas de Madrid y Barcelona

El informe destaca, asimismo, que la transformación de oficinas hacia usos alternativos como residencial, flexible u hotelero ha provocado una reducción significativa del parque de oficinas en Madrid y Barcelona desde 2024.

Según dicho estudio desde el inicio de este proceso se han retirado del mercado aproximadamente 260.000 m² de superficie de oficinas. Además, en 2025 los inversores han destinado 410 millones de euros a la adquisición de 9 edificios con el objetivo de reconvertirlos a usos alternativos, lo que confirma la magnitud de este proceso de transformación del parque existente.

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El sector hotelero en España cerró el ejercicio 2025 con un volumen total de 366,7 millones de pernoctaciones, lo que representa un récord histórico y un incremento del 1 % respecto al año anterior. Así lo confirman los datos provisionales publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su Encuesta de Coyuntura Turística Hotelera (CTH) correspondiente a diciembre y al año completo de 2025.

El crecimiento en las pernoctaciones se produjo principalmente gracias al impulso del turismo internacional: las estancias de viajeros no residentes aumentaron un 1,6 % interanual, mientras que las de residentes en España registraron una ligera contracción del 0,2 %.

En términos de ocupación hotelera, el conjunto del año 2025 mostró una mejora en la utilización de plazas ofertadas, con una ocupación media del 61,6 %, y un grado de ocupación por plazas en fines de semana que alcanzó el 67,2 %.

Las comunidades autónomas con mayor volumen de pernoctaciones de residentes fueron Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana, aunque con variaciones dispares en sus tasas de crecimiento. En el segmento internacional, Canarias concentró el mayor porcentaje de pernoctaciones de no residentes (26 %), seguida de las islas Baleares y Cataluña.

El comportamiento del mercado también se reflejó en los precios y la facturación. La facturación media diaria por habitación ocupada (ADR) en el conjunto de 2025 se situó en 127,7 euros, mientras que el ingreso medio diario por habitación disponible (RevPAR) alcanzó los 89,7 euros de media. El Índice de Precios Hoteleros (IPH) registró una tasa de variación anual del 5,1 %, moderando ligeramente el ritmo de subida de precios respecto al año anterior.

Durante el mes de diciembre de 2025, las pernoctaciones también mostraron dinamismo, con un incremento del 2,9% respecto a diciembre de 2024, impulsado tanto por turistas nacionales como extranjeros.

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