6 Julio, 2026
El precio de la vivienda sube en todas las capitales y en algunas se dispara más de un 20%
El inmobiliario se encarece de media un 13,3% en las ciudades españolas durante el primer trimestre, pero en algunas como Segovia, Oviedo y Santa Cruz de Tenerife las subidas se disparan por encima del 20%.
El mercado inmobiliario está entrando en una nueva fase de desaceleración, con las ventas cayendo y un entorno financiero menos atractivo. De momento, este frenazo no se está trasladando al precio, aunque el ritmo de las subidas podría estar cerca de tocar techo. En el primer trimestre, el valor medio de la vivienda en las capitales españolas se situó en 2.262 euros/m², lo que supone un incremento anual del 13,26%, según el primer el 'Barómetro del Mercado Residencial de Capitales de Provincia' elaborado por la consultora Gloval y adelantado por EXPANSIÓN. Esta evolución está en línea con el aumento del 12,9% que arrojan para el conjunto del país las cifras del Instituto Nacional de Estadística publicadas esta misma semana.
El informe destaca que el inmobiliario en los primeros meses de 2026 se encareció en todas las capitales de provincia. Los mayores incrementos se observaron en Segovia (21,20%), seguida de Oviedo (20,66%), Santa Cruz de Tenerife ( 20,09%), Ciudad Real (19,37%) y Madrid (18,79%).
También destacaron los avances de Huelva, Málaga, Pontevedra, Castellón de la Plana, Guadalajara, Ávila, Burgos, Jaén, Salamanca y Sevilla, todos con crecimientos superiores al 15%.
Las subidas se extendieron de norte a sur y con localizaciones bastante heterogéneas, aunque en este trimestre se volvió a repetir un patrón visto durante 2025: el tirón de Madrid contagia la tendencia alcista a provincias cercanas y bien conectadas como Segovia, Guadalajara y Ávila.
En el otro lado, el avance más moderado se produjo en Huesca (4,4%). En esta ciudad aragonesa el mercado residencial se encuentra en plena desaceleración, con las compraventas desplomándose un 18,2% a cierre de 2025.
Le siguieron Badajoz (5,6%), Girona (6,0%), Lugo (6,1%) y Melilla (6,3%). En hasta trece ciudades las subidas se situaron en los tres primeros meses del año por debajo del 10%. Además de las ya mencionadas, completan la lista: Ceuta (6,6%), Vitoria (7,3%), Cádiz (7,5%), Teruel (8,6%), Ourense (9,3%), Palencia (9,5%), Tarragona (9,7%) y Pamplona (9,8%). En general, se trata de mercados menos dinámicos y con un comprador más local y limitado.
"Los datos muestran un mercado residencial en el que el precio de la vivienda sigue creciendo de forma generalizada, incluso en un contexto de menor actividad transaccional. Esta evolución confirma la presión existente sobre los valores residenciales, marcada por una demanda que continúa activa, un stock de vivienda disponible limitado en muchos mercados y un deterioro progresivo de la accesibilidad", explica Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval.
El estudio destaca que el número de pisos a la venta en los portales inmobiliarios ha caído un 13,7% en el último año. "Por ello, será clave seguir de cerca la evolución del esfuerzo de los hogares [en estos momentos, el pago de la vivienda se lleva ya un 35,5% de los ingresos brutos de los hogares españoles] y la capacidad de generación de nueva oferta", añade Rey.
Precios
Tras las últimas subidas, San Sebastián se posiciona como la capital más cara de España, con un valor medio de 5.628 euros/m². Le siguen Madrid, con 5.381 euros/m²; Barcelona, con 4.676 euros/m²; Palma, con 4.226 euros/m²; Bilbao, con 3.598 euros/m²; y Málaga, con 3.524 euros/m². Todas ellas se sitúan claramente por encima de la media de capitales y representan los enclaves más calientes del inmobiliario español.
En el extremo contrario, las ciudades con los valores más reducidos son Zamora, con 1.271 euros/m²; Lugo, con 1.343 euros/m²; Palencia, con 1.409 euros/m²; Lleida, con 1.433 euros/m²; Jaén, con 1.437 euros/m²; Ciudad Real, con 1.479 euros/m²; Castellón de la Plana, con 1.506 euros/m²; Badajoz, Cuenca y Cáceres, con 1.516 euros/m² en ambos casos.
¿Cambio de ciclo?
A pesar de este contexto alcista en el precio, el mercado empieza a enfriarse. El análisis destaca que el frenazo en la actividad transaccional ya es evidente. Según el barómetro, las compraventas de vivienda en las capitales descendieron un 5,65% interanual a cierre de 2025. Además, esta tendencia se mantiene en los primeros compases de este año en el conjunto del país. Según los últimos datos de los registradores, las operaciones bajaron un 3,2% en abril, encadenando cuatro meses en negativo.
A esto se suma un entorno financiero con ciertas restricciones y menos atractivo. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas escaló en abril hasta el 2,80>#/strong###, el nivel más alto en 14 meses, según el Banco de España.
Este salto refleja el impacto de la guerra en Oriente Medio y la escalada del euríbor, que ya descontaba la subida de tipos de interés que acaba de acometer el Banco Central Europeo. Este jueves pasado el organismo elevó el precio del dinero hasta el 2,25%. Pero el mercado contempla incluso dos alzas más este año.
"Se espera un entorno financiero más prudente, con condiciones de acceso al crédito previsiblemente más restrictivas, lo que añade fricción al mercado", asegura María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
En estas circunstancias, los expertos ya hablan de cambio de ciclo, aunque todavía está por ver su dimensión. "Vemos cómo las viviendas permanecen más tiempo en el mercado, los compradores toman decisiones con mayor reflexión, son más selectivos y empiezan a aparecer ajustes puntuales de precio, especialmente en aquellos inmuebles que salen con expectativas alejadas de la realidad", apunta Matos.
En este sentido, Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, apunta que las recientes caídas en las operaciones "podrían deducirse como un cambio de ciclo, o al menos una estabilización a nivel nacional del apetito comprador. Los altos precios alcanzados por la vivienda, sobre todo en los mercados más dinámicos, y el encarecimiento de la financiación parecen ser los responsables de la retirada de la demanda y adelantan una estabilización de precios a medio plazo".
Para Karina Katrib, directora de Gloval Analytics, "es probable que entremos en una fase de desaceleración del crecimiento de los precios, pero no necesariamente en una fase de corrección significativa a nivel nacional".
"La razón principal es que hoy el mercado residencial español está mucho más condicionado por la escasez de oferta que por el crédito, a diferencia de lo que ocurrió en ciclos anteriores. El reto ya no es tanto la estabilidad financiera como la asequibilidad y el acceso a la vivienda", concluye Katrib.
15 Junio, 2026
La villa de 19,5 millones que redefine el lujo en Marbella
El mercado inmobiliario de lujo en la Costa del Sol vuelve a situarse en el foco con una operación que no pasa desapercibida. En Nueva Andalucía, una de las zonas más cotizadas de Marbella, ha salido a la venta una villa independiente en primera línea del prestigioso Las Brisas Golf Club por 19,5 millones de euros, una cifra que la coloca directamente en el segmento más exclusivo del residencial español.
No se trata solo de una vivienda de gran tamaño, sino de una propiedad concebida para ofrecer privacidad, vistas abiertas y servicios propios de un resort privado en uno de los enclaves con mayor demanda internacional.
Ubicación privilegiada en Las Brisas, Nueva Andalucía
La villa se sitúa directamente sobre los fairways de Las Brisas Golf, una posición especialmente valorada en el mercado prime. La orientación oeste garantiza puestas de sol despejadas sobre el campo de golf, con panorámicas abiertas y sin edificaciones que interrumpan la vista.
A ello se suma su cercanía a Puerto Banús, la Milla de Oro y varios colegios internacionales, factores clave para el comprador extranjero que prioriza conexiones, servicios y estilo de vida. Nueva Andalucía se consolida así como uno de los epicentros del lujo residencial en Marbella.
Superficie, distribución y características principales
La propiedad alcanza los 1.636 m² construidos, asentados sobre una parcela de 2.742 m², y se distribuye en tres plantas. En su interior alberga:
- 7 habitaciones
- 7 baños
- Terraza
- Garaje privado con capacidad para tres vehículos
- Trastero y armarios empotrados
- Calefacción individual
- Orientación sur y oeste
Estas dimensiones permiten combinar amplitud y privacidad, dos de los atributos más buscados en el segmento de alto standing. La vivienda se comercializa como segunda mano en buen estado, dentro de la categoría lujo.
Jardines diseñados para el ocio y la privacidad
Uno de los grandes atractivos de la villa es su zona exterior. Los jardines han sido diseñados para integrarse con el entorno del golf y potenciar la sensación de exclusividadLa piscina privada actúa como eje central del espacio exterior. A su alrededor se ha creado una zona lounge hundida, pensada para reuniones más íntimas, y una pérgola de diseño personalizado con bar y comedor al aire libre. El resultado es un ambiente que reproduce la experiencia de un club privado, pero en el ámbito doméstico.
Interior elegante con materiales nobles
En el interior, la vivienda apuesta por una imagen atemporal y sofisticada. Los suelos de mármol Crema Sara y los tonos neutros refuerzan la luminosidad natural, mientras que los techos elevados en las principales estancias aportan sensación de amplitud y representatividad.
El salón y el comedor se integran en un espacio fluido que conecta con una cocina a medida equipada con electrodomésticos de última generación, amplias superficies de trabajo y soluciones de almacenamiento pensadas para un uso diario exigente.
Suite principal y zona de bienestar privada
Los dormitorios de invitados, todos con baño en suite, se distribuyen entre la planta principal y la inferior, asegurando independencia para residentes y visitantes.
La planta superior se reserva por completo a la suite principal, concebida como un auténtico refugio privado: vestidor, baño de lujo y terraza con vistas directas al campo de golf completan este espacio exclusivo.
En la planta inferior, la propiedad eleva su propuesta con un área dedicada al bienestar y al ocio: spa con piscina interior, sauna y baño turco, además de sala de entretenimiento y cine privado, una configuración cada vez más habitual en el mercado ultra lujo de Marbella.
Una propiedad en el segmento ultra lujo de Marbella
Con un precio de 19,5 millones de euros, esta villa se posiciona en el segmento ultra prime de Nueva Andalucía, donde la primera línea de golf, la amplitud de parcela y las instalaciones de alto nivel son determinantes en la valoración.
Su combinación de ubicación estratégica, grandes dimensiones y servicios propios de una residencia de alto standing la convierten en una de las propuestas más representativas del actual mercado inmobiliario de lujo en Marbella, dirigida a un perfil que busca exclusividad, privacidad y una inversión sólida en uno de los destinos más consolidados del sur de Europa.
15 Junio, 2026
Así son los nuevos pisos de VPO que van a construir en Sevilla: tienen gimnasio, piscina y costarán
El Ayuntamiento de Sevilla y la empresa Lagoon Living han llegado a un acuerdo para promover un nuevo proyecto inmobiliario mediante la concesión demanial de la parcela R-1 de Fibes. Este espacio estará destinado para la creación de 843 viviendas, de las cuales 691 serán de protección oficial. El proyecto consta de una inversión de 130 millones de euros y las obras para la realización de este proyecto tendrán como fecha de inicio a principios del año 2026.
La construcción de este espacio se encuentra dentro de la visión municipal de «Sevilla Este: un nuevo modelo de la ciudad» con la que se pretende dotar a esta zona de una centralización urbana bien comunicada y equipada. Entre este equipamiento se contemplan 715 plazas de aparcamiento, amplios espacios libres y zonas comunes como gimnasio o piscina para fomentar la convivencia y el uso compartido de los servicios.
Estas nuevas viviendas estarán repartidas en cuatro bloques entre ocho y catorce plantas. Tendrán unas dimensiones de entre 45 y 60 metros cuadrados y su coste en alquiler no superará los 500 euros. Las más numerosas, que serán las de 45 metros cuadrados, consistirán en dos dormitorios, un baño y una cocina integrada en el salón. Mientras que los de 60 metros contarán con tres dormitorios, dos baños y, como anteriormente, una cocina integrada en el salón.
¿Cómo solicitar estos inmuebles?
Para solicitar la entrada a estas viviendas en un futuro se deberá rellenar la solicitud, que se puede obtener de forma telemática o presencialmente en los puntos de atención habilitados por el Ayuntamiento de Sevilla. Además, esta solicitud debe ser presentada, una vez inscrito en ese registro, a partir de ser abierto el plazo de inscripción.
Los requisitos para poder solicitar este tipo de inscripción se basa en la obtención de unos ingresos por debajo del límite, este límite dependerá de cada convocatoria, en ser mayor de edad y en la carencia de propiedad de otra vivienda. Asimismo, el empadronamiento en Sevilla no es obligatorio, a pesar de ser importante a la hora de la selección para los solicitantes.
21 Mayo, 2026
SIMA anticipa el nuevo ciclo inmobiliario
El Salón Inmobiliario de Madrid vuelve a convertirse en el principal escaparate para analizar hacia dónde se dirige el mercado residencial
Quienes desean entender las tendencias de fondo del mercado residencial en España tienen una cita clave en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que se celebra del 20 al 23 de mayo en IFEMA Madrid. Este evento se ha consolidado como un auténtico laboratorio del sector, donde no solo se muestran promociones, sino también se detectan los movimientos que están transformando la vivienda en el país: desde la creciente personalización del producto hasta la aparición de nuevas formas de habitar.
En esta edición, el panorama es especialmente diverso. La vivienda ha dejado de ser una categoría uniforme para ajustarse a estilos de vida y necesidades concretas, en función de la capacidad económica, el uso previsto o la localización. En los pabellones conviven estudios urbanos, viviendas unifamiliares de gran formato y propuestas orientadas a la inversión internacional, reflejando un mercado cada vez más segmentado y sofisticado.
Dentro de este mosaico, GILMAR sobresale con un portafolio que ejemplifica el mercado actual. Su cartera incluye promociones unifamiliares en entornos naturales de Madrid, como Quercus Dorf en Guadarrama o Dehesa 12 en Boadilla del Monte; desarrollos urbanos como C20 Retiro, Alcalá 254 o Residencial Avenida de América; así como proyectos en la Costa del Sol (Balcón del Mediterráneo, Altoasis, Casares Bay o Lake Essence) y activos internacionales como Bonita Beach, en República Dominicana.
Más vivienda unifamiliar
«Uno de los fenómenos más llamativos es el auge de la vivienda unifamiliar en áreas periféricas bien conectadas. Tras la pandemia, el deseo de espacios amplios, zonas verdes y estancias versátiles ganó fuerza y no ha dejado de hacerlo. Localidades del entorno madrileño como Boadilla del Monte o Guadarrama se han consolidado como opciones preferidas para quienes buscan tranquilidad sin alejarse de la capital» señalan desde GILMAR.
Por su parte, el segmento urbano continúa evolucionando con fuerza. «Las promociones situadas en áreas céntricas integran servicios que antes solo se encontraban en desarrollos periféricos: piscina, garaje, trastero y zonas comunes pensadas para la vida social», añaden. Proyectos como CDA1 Urban Spaces de GILMAR ilustran este nuevo modo de entender la vivienda urbana: espacios modulares y, además, polivalentes, capaces de adaptarse a las dinámicas del teletrabajo o a modelos híbridos de vida profesional y personal.
El componente internacional también gana protagonismo. Desde la inmobiliaria explican como «invertir más allá de nuestras fronteras no solo es una forma de diversificar, sino también de encontrar oportunidades ligadas al turismo y al rendimiento por alquiler». En este sentido, iniciativas como Bonita Beach en República Dominicana reflejan la visión global de GILMAR y su capacidad para conectar a los compradores españoles con mercados inmobiliarios emergentes de alta rentabilidad.
Mientras tanto, la Costa del Sol refuerza su posición como epicentro del lujo residencial en España. Las promociones de GILMAR en esta franja, como Balcón del Mediterráneo o Casares Bay, ofrecen viviendas amplias con vistas panorámicas, acabados premium y una importante dotación de servicios. Se trata de un producto que atrae tanto a compradores nacionales como internacionales, consolidando la reputación de la marca en el segmento más exigente.
Precios competitivos
No obstante, GILMAR no olvida a quienes buscan opciones más asequibles. Promociones como The Homie Concept o Alcalá 254 demuestran que la diversidad también incluye precios competitivos y soluciones familiares sin renunciar ni al diseño ni a la calidad constructiva. «Lo que estamos viendo es un comprador mucho más exigente y segmentado, que ya no busca solo ubicación, sino un producto que se adapte a su estilo de vida y a sus necesidades concretas» señalan desde GILMAR. «Esa transformación obliga a desarrollar una oferta más diversa, donde conviven desde soluciones funcionales hasta propuestas de alto nivel, todas ellas con un fuerte componente de servicio».
Así, parece claro que esta edición del SIMA refleja un mercado en transición hacia un modelo más flexible y especializado. La vivienda deja de concebirse como un producto homogéneo para configurarse como una propuesta adaptada, en la que factores como la eficiencia, los servicios o la versatilidad ganan protagonismo. Un cambio que define el momento actual del sector y anticipa su evolución en los próximos años.
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21 Mayo, 2026
La Zona Franca de Sevilla aborda una mejora integral de sus instalaciones con una inversión de 3,9 m
La delegada estatal, Carmen Tovar, traslada al subdelegado del Gobierno en Sevilla, Francisco Toscano, el plan de inversiones impulsado por el Ministerio de Hacienda para modernizar el recinto y reforzar el posicionamiento de la Zona Franca como polo de actividad económica en el sur de España.
La Zona Franca de Sevilla (ZFS) acometerá en los próximos meses las obras de reacondicionamiento, mejora y modernización integral de sus instalaciones con una inversión de casi 3,9 millones de euros (3.891.922,85), la mayor realizada hasta la fecha en el recinto desde la culminación del cerramiento en agosto de 2016. La delegada estatal para el espacio franco, Carmen Tovar, ha trasladado al subdelegado del Gobierno de España en Sevilla, Francisco Toscano, las principales líneas de esta actuación que van a contribuir a reactivar el espacio franco sevillano.
Durante el encuentro, el subdelegado del Gobierno en Sevilla ha destacado la “importante inversión” que el Ejecutivo central realizará durante los próximos tres años para mejorar las infraestructuras y servicios de la Zona Franca de Sevilla, con el objetivo de facilitar la llegada de nuevas empresas. Para Toscano, este esfuerzo inversor supone “un nuevo impulso para el desarrollo industrial, económico y social de la provincia de Sevilla”.
Por su parte, la delegada del Estado para la Zona Franca de Sevilla, Carmen Tovar, ha subrayado “el valor de esta inversión para la industria sevillana, que contribuirá a reforzar la confianza de las empresas ya instaladas y a atraer nuevos proyectos empresariales a la ciudad”.
Estas obras, financiadas íntegramente por el Ministerio de Hacienda con fondos del Estado y con los recursos financieros provenientes de las liquidaciones fiscales de las empresas ubicadas en la ZFS, permitirán actualizar y revitalizar infraestructuras estratégicas para reforzar su competitividad. Asimismo, contribuirán a consolidar el enclave industrial y logístico como espacio de excelencia empresarial plenamente operativo, además de acondicionar el suelo disponible para la instalación de nuevas empresas.
Esta inversión se enmarca dentro de una estrategia global que incluye obras, mejoras operativas en el funcionamiento, simplificación de trámites, alianzas institucionales, optimización de la atención a las empresas instaladas y un plan de captación de nuevas empresas.
Revitalización de zonas comunes
La actuación tiene como objetivo fundamental la revitalización de los espacios comunes de la ZFS e incluye la reparación y reasfaltado de viales; reparación o sustitución de acerados; acondicionamiento de zonas ajardinadas; mejora del alumbrado público; renovación de la señalización horizontal, vertical y corporativa; eliminación de instalaciones obsoletas y estructuras contaminantes; canalizaciones para cableado de fibra óptica que den servicio a las empresas; rehabilitación de elementos arquitectónicos y mejora de los accesos al recinto, tanto en el Polígono Torrecuéllar como en el de Astilleros.
La Zona Franca y la Autoridad Portuaria de Sevilla (APS) han suscrito una encomienda de gestión para la ejecución de estas actuaciones. En virtud de este acuerdo, el Puerto asumirá la redacción de los proyectos, su licitación y adjudicación, así como la dirección técnica de las obras, bajo la supervisión de la Comisión de Seguimiento prevista y con la aprobación del Consorcio de la Zona Franca, que será el encargado de abonar a la Autoridad Portuaria, mediante certificaciones de obra, las obligaciones económicas contraídas.
Según el calendario establecido, los proyectos deberán estar aprobados antes del 31 de julio de 2026 y contarán con un plazo de ejecución hasta el 31 de diciembre de 2027, manteniéndose la encomienda en vigor hasta julio de 2028.
Alianzas estratégicas
Carmen Tovar ha resaltado la intensa labor institucional desarrollada durante el último año y ha puesto en valor los acuerdos de colaboración suscritos para avanzar en los objetivos de promoción e impulso de la Zona Franca de Sevilla.
En el ámbito académico, se ha formalizado una alianza con la Universidad Pablo de Olavide para el desarrollo del Plan Estratégico 2030 del espacio fiscal y aduanero y la creación de la Cátedra Zona Franca-UPO, orientada al análisis, la planificación y el desarrollo estratégico de Sevilla y su área metropolitana.
En el ámbito empresarial, se han cerrado acuerdos con la Cámara de Comercio de Sevilla, con el objetivo de reforzar su posicionamiento como enclave de referencia y darlo a conocer al empresariado sevillano; con la Asociación de Zonas Francas de las Américas (AZFA), para potenciar su proyección internacional y la atracción de inversiones; y con la Confederación Empresarial de Sevilla (CES), a fin de fortalecer el tejido productivo local y provincial y generar nuevas oportunidades.
En el ámbito laboral y social, la colaboración con CCOO Sevilla permitirá impulsar proyectos en materia de formación y empleo vinculados a la industria sevillana. Asimismo, el acuerdo con el Colegio de Agentes de Aduanas y Representantes Aduaneros de Sevilla contribuirá a mejorar el conocimiento del sector aduanero entre las empresas operadoras actuales y futuras, mientras que la alianza con el Colegio de Economistas de Sevilla facilitará la elaboración de informes económicos destinados a difundir los beneficios fiscales de la Zona Franca de Sevilla y a aportar datos clave para la toma de decisiones estratégicas.
Servicios a empresas de la ZFS
La Zona Franca de Sevilla orienta su actuación prioritariamente a las empresas ya implantadas en el recinto, que demandan una mayor simplificación de trámites y un entorno acorde al nivel de excelencia que aportan como operadoras. En este contexto, la coordinación institucional con la Dirección Regional de Aduanas, la Autoridad Portuaria y el Ayuntamiento de Sevilla resulta esencial para atender sus necesidades.
Las obras anunciadas constituyen, en palabras de Carmen Tovar, “un servicio directo a las empresas que operan en el recinto fiscal y aduanero, que llevan años esperando ver el retorno de su aportación tributaria”.
Nueva gobernanza y modernización administrativa
La estrategia de consolidación de la ZFS incorporará avances en la simplificación y modernización de los trámites aduaneros, en colaboración con la Dirección Regional de Aduanas, las empresas instaladas y el Colegio de Agentes de Aduanas y Representantes Aduaneros de Sevilla.
Este trabajo conjunto permitirá optimizar los procedimientos, reforzar la seguridad jurídica y agilizar la operativa empresarial, adaptando la gestión del recinto a los estándares de eficiencia y competitividad que exige el comercio internacional.
21 Mayo, 2026
El Banco de España estudia cómo no perjudicar a los jóvenes si limita las hipotecas
El Banco de España sigue trabajando en el diseño de herramientas por si tuviese limitar la concesión de hipotecas para pinchar una burbuja inmobiliaria que hoy descarta. Aunque el Fondo Monetario Internacional (FMI) aconsejó el año pasado la introducción preventiva de dichos límites, el organismo está analizando de forma minuciosa los potenciales efectos para evitar riesgos colaterales y directos como dificultar aún más el acceso de los jóvenes a la financiación.
"Estamos intentando entender bien esos canales, tenerlos muy parametrizados", explicó hoy el director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco, Daniel Pérez. La intención última, dijo, es que si tiene que usarse alguna vez sea con la intervención más "quirúrgica" posible, afinando al máximo "y afectando lo menos posible a sectores que pueden ser más vulnerables" como los jóvenes.
El Banco de España se puso manos a la obra ya el año pasado después de que 18 países en Europa hubiesen activados mecanismos similares para enfriar el mercado inmobiliario y bajo el consejo tanto por parte del FMI como de la Junta de Riesgo Sistémico para que se dote de la herramienta, que sería complementaria a otras medidas supervisoras.
Comenzó los trabajos con el análisis de las metodologías existentes y toda la literatura empírica publicada sobre su eficacia y efectos, y ahora está en pleno desarrollo de diferentes modelos, adaptados a la singularidad y las circunstancias domésticas. "No tenemos una sensación de urgencia, sí de trabajar de forma intensa, y en esto estamos", expuso Pérez durante la presentación del Informe de Estabilidad Financiera del organismo. "No estamos detectando una vulnerabilidad inminente. Tenemos tiempo para seguir perfeccionando el marco", agregó.
En la monitorización del mercado inmobiliario observa tensiones de precios, pero no riesgos en el resto de parámetros asociados. En el propio informe de Estabilidad Financiera apunta que el precio real de la vivienda "ha seguido aumentando en relación con la renta de los hogares y con los tipos de interés", aunque muy focalizado en zonas y regiones, sin que sea un fenómeno generalizado en todo el país como pasó en la crisis anterior.
El "desacople" entre los precios y las rentas se ha intensificado desde 2024, aunque estima que los indicadores de valoración de la vivienda "se sitúan todavía en niveles similares a los de 2004 y muy por debajo de los máximos previos a la crisis financiera de 2008". Conforme a sus cálculos, en términos reales están a un 15% del máximo que alcanzaron en la crisis -hace un año el gap ascendía al 18%-.
Sin embargo, estima que el indicador sintético que mide los riesgos en el mercado inmobiliario "se mantiene en niveles contenidos, comparables a los de comienzos de los años 2000" porque el resto de indicadores van bien: las familias han saneado sus finanzas, están mucho menos endeudadas; el crédito hipotecario "siendo moderado en relación con el PIB y el crédito bancario total", la financiación a promotores y construcción está en "niveles próximos a mínimos históricos" y la banca no ha relajado los criterios de concesión.
Bajo este contexto, el organismo está desarrollando varios modelos empíricos y teóricos, que afinen al máximo todos los parámetros -tiempos, población..- para no buscar solo la eficiencia sino también considerar qué impacto puede tener en términos de consumo, de precios o población, y evitar perjuicios. "Por la complejidad queremos tener el arsenal más potente posible. No conocemos un trabajo sobre esta cuestión tan profundo como el que estamos haciendo", explicó Pérez.
La aplicación de medidas así tienen un efecto positivo en términos de estabilidad financiera. Al limitar el endeudamiento de las familias mejora su posición financiera y les hace menos vulnerables ante cambios abruptos en las condiciones financieras y económicas, y, por derivada, evita impagos a la banca. Pero, si restringe excesivamente la capacidad de elección de los hogares, podría mermar la utilidad de la herramienta si "produce distorsiones importantes en decisiones como el acceso a la vivienda en propiedad o las sendas de consumo y ahorro a lo largo del ciclo vital de los hogares, o efectos colaterales en variables como los precios del alquiler", advierte el informe.
Los estudios avisan de que restringir las hipotecas desplazaría parte de la demanda al alquiler -hoy también tensionado-, permitiendo abaratar a largo plazo las valoraciones de las viviendas por la caída de la demanda; pero con el riesgo añadido de que podrían afectar a la "senda de consumo e inversión a lo largo de su vida" de algunos colectivos de población, particularmente en los jóvenes. "Se estima que los hogares más jóvenes, como consecuencia del menor acceso a crédito hipotecario, reducirían su consumo, trasladando esos recursos hacia el ahorro y posponiendo la decisión de compra de vivienda", apunta.
Para evitar perjuicios indeseados las medida podrían, reconoce, "imponer límites menos restrictivos o excepciones a ciertos colectivos de hogares, lo que mitigaría los impactos más negativos por grupos de población especialmente vulnerables y permitiría potencialmente una implementación más eficiente".