El mercado inmobiliario en España ha alcanzado niveles récord en 2024, con precios de venta y alquiler en máximos históricos. La escalada de precios se ha convertido en una constante, afectando tanto a quienes buscan comprar una vivienda como a aquellos que necesitan alquilar.
Esta situación no solo afecta a las grandes ciudades, sino también a muchas zonas de costa y regiones en auge, donde el interés de compradores nacionales y extranjeros ha impulsado aún más los valores inmobiliarios. Esta presión sobre el mercado ha llevado a que el 2024 cierre con cifras récord en transacciones y precios, con pocas señales de estabilización a corto plazo.
Precios de venta en niveles nunca vistos
El precio medio de la vivienda en venta cerró diciembre de 2024 en 2.271 euros/m2, lo que representa un 11,2% de incremento interanual y un 20,3% más que en 2022. A pesar de la ligera desaceleración de los tipos de interés, el coste de adquisición sigue en ascenso, dificultando el acceso a la propiedad para muchas familias.
Además, el número de transacciones inmobiliarias ha aumentado un 9,5% hasta el tercer trimestre de 2024, superando las 515.800 operaciones. Dentro de este mercado, las viviendas de obra nueva representan un 8,4% del total de compraventas, con precios un 18% superiores a los de segunda mano.
Este encarecimiento de la vivienda nueva está impulsado por el aumento de los costes de construcción y la escasez de suelo disponible en ubicaciones estratégicas.
El alquiler sigue en máximos y el esfuerzo para acceder a la vivienda se dispara
El mercado del alquiler no se queda atrás. El precio medio del alquiler en España alcanzó los 13,55 euros/m2 al mes, con un incremento anual del 11,5%. Este aumento ha hecho que la tasa de esfuerzo en el alquiler suba al 36%, lo que significa que los hogares están destinando una mayor parte de sus ingresos a pagar la renta.
Ciudades como Barcelona han visto caer la oferta de alquiler en un 26%, lo que agrava la situación y refuerza la escasez de viviendas disponibles.
Escasez de oferta y envejecimiento del parque inmobiliario
Uno de los mayores problemas del mercado inmobiliario es la falta de oferta disponible. España cuenta con un parque de viviendas envejecido, con una media de 44 años y una calificación energética en su mayoría baja (letra E o inferior). La modernización y rehabilitación de estas viviendas es una tarea pendiente, pero las ayudas y subvenciones disponibles no son suficientes para incentivar la renovación del parque inmobiliario de manera significativa.
Para mejorar la calidad del stock de viviendas, la rehabilitación se presenta como una solución clave. Se estima que una reforma integral puede aumentar el valor de una propiedad entre un 15% y un 35%, dependiendo de la ubicación y características del inmueble. Sin embargo, el acceso a financiación y las trabas burocráticas siguen siendo barreras que impiden una renovación masiva del parque de viviendas en España.
Construcción al alza, pero insuficiente
Ante la alta demanda, el sector de la construcción ha aumentado la actividad. En 2024, los visados de obra nueva han superado las 127.721 unidades, el número más alto desde 2008. Sin embargo, este nivel sigue lejos de las 200.000-250.000 viviendas anuales que los expertos consideran necesarias para equilibrar la oferta y la demanda. El encarecimiento de los materiales y las dificultades para obtener suelo urbanizable han limitado el crecimiento del sector.