Tras un año de un crecimiento muy intenso, los analistas apuestan por una cierta continuidad en la tendencia alcista, impulsada por las tensiones entre oferta y demanda, aunque a ritmos algo más suaves.
Si 2025 ha sido el año de la gran ebullición en el mercado de la vivienda, 2026 será el año, aun con cifras muy positivas, de la moderación de esta fase de crecimiento, especialmente en la compraventa. ¿La razón? Existe un gran déficit de vivienda en el mercado inmobiliario, que se seguirá intensificando tanto en el ejercicio actual como en los siguientes y seguirá tensando los precios; pero, al mismo tiempo, este incremento está desbordando la capacidad de los salarios, lo que, sin un mayor apoyo por parte del Banco Central Europeo en forma de rebajas de tipos de interés, expulsa a buena parte de la demanda hacia el mercado del alquiler. Todo ello llevará al casi estancamiento de las transacciones después de un año récord en este sentido, mientras que los precios del arrendamiento siguen subiendo con fuerza, aunque con algo menos de intensidad que en los años previos.
De acuerdo con el consenso de analistas reunido por EXPANSIÓN, con más de una veintena de profesionales del sector, se prevé que las compraventas se moderen significativamente en seco, después de varios años de auge. En concreto, el próximo año se formalizarán cerca de 741.000 operaciones, apenas un 3,1% más de las 719.000 que se esperan para este año. Sin embargo, en este aspecto se notará un cambio de patrón muy significativo: si hace unos años el grueso de las compras se concentraba en los polos de creación de empleo y las zonas más turísticas, con una elevada demanda extranjera tanto residencial como para inversión, ahora cada vez crecen con más fuerza otras zonas que se habían quedado rezagadas, como el tercio norte peninsular o la España de interior, favorecidas por los jubilados y teletrabajadores en busca de un clima más suave, espacios más amplios y mejores calidades a precios más asequibles.
Sin embargo, esto no impedirá que los precios sigan subiendo, a pesar de encontrar una fuerte resistencia en el poder adquisitivo de los salarios, después de cinco años en los que la vivienda ha subido el triple que los sueldos. "La vivienda seguirá tensionada en 2026 debido a su regulación, la falta de oferta y la volatilidad emocional", explica Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, que aclara que "los precios no solo responden a oferta y demanda: también a emociones, expectativas colectivas", como pueden ser "el anclaje [de las expectativas de precios], el miedo a quedarse fuera del mercado o la imitación social, que incrementan la ansiedad de acceso y aceleran las operaciones", incluso cuando algunos indicadores podrían apuntar a un punto de inflexión en los precios.
Además, la oferta está reaccionando, pero muy lentamente, debido al exceso de carga regulatoria que pesa sobre el sector de la construcción, la falta de suelo disponible, la debilidad del tejido empresarial, la falta de mano de obra y la incertidumbre para los inversores en torno a distintas modalidades, especialmente en la construcción para alquiler. Todo ello explica que "la producción de nuevas promociones siga claramente por debajo de lo necesario, por lo que prácticamente todo lo que sale al mercado encuentra comprador, incluso a precios cada vez más altos", explica Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae.
Sin embargo, esto no significa que esfuerzos del sector constructor se dirijan a todo tipo de público. "Las nuevas promociones se dirigirán principalmente a dos grandes segmentos: vivienda en propiedad en ubicaciones con demanda probada, donde el promotor busca minimizar riesgos en un entorno de márgenes más ajustados; y, sobre todo en zonas turísticas de costa, vivienda prime pensada para segunda residencia", añade. "Aunque las nuevas promociones se venden a buen ritmo, cada vez hay más demanda insolvente entre los compradores potenciales", por lo que buena parte del sector pivota hacia las zonas turísticas.
Por ello, la oferta será insuficiente como para equilibrar el mercado, que ya acumula un déficit de cerca de 700.000 viviendas, lo que hará que los precios sigan subiendo a un ritmo del entorno del 7% anual este año. Y los precios del alquiler subirán todavía con más intensidad, en torno a un 7,5%, debido a la falta de atractivo de las promociones de viviendas asequibles y de las orientadas al arrendamiento para los inversores, lo que deja cada menos oferta para las rentas medias en las grandes ciudades y aboca a quienes no disponen de suficiente ahorro para la entrada al mercado del alquiler. Con ello, "el alquiler se consolida como vía dominante de acceso a la vivienda", explica Juan Pablo Vera, CEO de Testa Homes.
Vera añade que "2026 se perfila como un año de inflexión en el mercado residencial" y que el alquiler será uno de los grandes protagonistas para dar respuesta a la demanda, junto con la profesionalización y la rehabilitación. "Mientras que la profesionalización surge como condición para la estabilidad futura" del mercado, "la rehabilitación se convierte en la estrategia más eficaz para ampliar oferta habitacional de manera sostenible, ante las limitaciones de suelo y plazos de la obra nueva", indica. Además, la rehabilitación brilla con luz propia en un contexto en el que falta suelo disponible, músculo en el sector de la construcción e incentivos a las promotoras de cara al 'build to rent'.