España registró en 2025 un crecimiento del volumen de inversión en oficinas del 19% interanual, hasta los 2.500 millones de euros, el nivel de inversión más alto registrado desde 2020, según el informe The Office Property Telescope elaborado por EY, que revela que de los 61 edificios transaccionados el pasado ejercicio, 52 mantendrán su uso original como oficinas y no se reconvertirán a residencial u otros usos alternativos.
EY explica que “el repunte de al aumento del 13% en la contratación de espacios de trabajo tras la normalización de la “vuelta a la oficina” después del COVID en la mayoría de los sectores empresariales ha reactivado el interés de los inversores institucionales por el mercado de oficinas en España”.
Y hace notar que esta “normalización” del mercado también se refleja en la reducción del pipeline de desinversión, que venía prolongándose en el tiempo, y que ha pasado de 5.700 a 5.170 millones de euros. No obstante, resalta que “el 61% de este pipeline sigue estando a la venta dos años después de haber salido al mercado, lo que pone de manifiesto que el proceso de ajuste entre oferta y demanda aún no ha concluido y que continuaremos viendo transformaciones y cambios de uso de oficinas obsoletas, especialmente en edificios periféricos situados en zonas con exceso de oferta”.
Oportunidad de inversión
Otra variable que empuja el mercado de inversión y que el informe elaborado por EY también pone de relieve es que “en numerosas capitales internacionales, entre ellas Madrid y Barcelona, se ha producido un sobrecalentamiento del mercado de alquiler residencial que ha llegado a un punto de difícil sostenibilidad. Este fenómeno está impulsando un retorno de los inversores al mercado de oficinas, cuyas valoraciones se han ajustado de forma significativa en los últimos cinco años y empiezan a percibirse nuevamente como una oportunidad de inversión más atractiva y menos politizada, una vez superados los peores escenarios de la pandemia”.
En Madrid, desde 2019, las valoraciones de los inmuebles residenciales han aumentado de media un 60%, mientras que las oficinas han ajustado su valor en torno a un -5%. En Barcelona, por su parte, el residencial ha crecido de media un 25%, frente a un ajuste del -8% en las valoraciones de oficinas.
A ello hay que añadir que tras la pandemia, las oficinas han registrado un ajuste de valor asociado al repunte de rentabilidades (yields), mientras que el residencial se ha revalorizado con yields a la baja. Actualmente, los activos de oficinas prime presentan un diferencial de rentabilidad de alrededor de 200 puntos básicos frente al residencial. En un entorno de tipos de interés elevados, las yields de oficinas (en torno al 7%) se sitúan con un mayor margen frente a la rentabilidad del bono a 10 años (aproximadamente 3,2%), mientras que el diferencial del residencial en Madrid es más reducido (en torno a 150 puntos básicos).
En el periodo 2019–2025, las rentas residenciales han aumentado con fuerza en Madrid y Barcelona (+30% a +50% acumulado, según zonas), por encima del crecimiento observado en oficinas (+5% a +10% en alquiler prime). Esta dinámica, junto con la compresión de yields en vivienda, ha comprimido la rentabilidad bruta del residencial hasta situarla en torno al 4,7% en Madrid y el 5,8% en Barcelona, frente a aproximadamente el 6,9% y el 7,6% en oficinas, respectivamente.
El informe subraya, no obstante, que la estrategia de inversión debe ser selectiva: el principal riesgo en oficinas se concentra en activos secundarios (desocupación y adaptación a modelos híbridos), mientras que la demanda de espacios prime bien ubicados se mantiene sólida.
En conclusión, y según EY, “los datos respaldan incrementar exposición a oficinas de calidad, sostenibles y bien ubicadas —lo que el mercado denomina un movimiento de “flight-to-quality” o vuelo hacia activos de mayor calidad— y reducir peso relativo en residencial, donde las valoraciones son más exigentes y el retorno corriente es inferior”.
260.000 m2 menos de oficinas de Madrid y Barcelona
El informe destaca, asimismo, que la transformación de oficinas hacia usos alternativos como residencial, flexible u hotelero ha provocado una reducción significativa del parque de oficinas en Madrid y Barcelona desde 2024.
Según dicho estudio desde el inicio de este proceso se han retirado del mercado aproximadamente 260.000 m² de superficie de oficinas. Además, en 2025 los inversores han destinado 410 millones de euros a la adquisición de 9 edificios con el objetivo de reconvertirlos a usos alternativos, lo que confirma la magnitud de este proceso de transformación del parque existente.